Casa vacanze, B&B, affittacamere o locazione turistica: quale scegliere

Prima di pubblicare un annuncio c'è una domanda a cui devi saper rispondere: che cosa stai aprendo, esattamente? Non è una formalità. La tipologia ricettiva che scegli determina gli adempimenti da seguire, il regime fiscale applicabile e, soprattutto, se la tua attività è considerata imprenditoriale o meno. Fare confusione qui significa rischiare sanzioni o ritrovarsi a operare in modo irregolare senza saperlo.

Il quadro generale: extralberghiero contro alberghiero

Il sistema ricettivo italiano si divide in due macro-categorie. Le strutture alberghiere (hotel, resort, motel) sono per definizione attività d'impresa: richiedono partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e rispettano classificazioni a stelle stabilite dalle Regioni. Le strutture extralberghiere comprendono tutto il resto: locazioni turistiche, case vacanze, B&B, affittacamere, agriturismi, ostelli.

La gran parte dei proprietari privati opera in questo mondo. Ma anche qui la distinzione tra attività occasionale e imprenditoriale non è automatica: dipende da quante unità gestisci, da quali servizi offri e da come organizzi l'attività nel tempo.

Le quattro tipologie extralberghiere principali

1. Locazione turistica (affitto breve)

È la forma più semplice. Metti a disposizione il tuo immobile, o parte di esso, per soggiorni di durata massima 30 giorni consecutivi, senza erogare servizi strutturati. Non è tecnicamente una struttura ricettiva: è un contratto di locazione a termine brevissimo.

Sul piano fiscale, fino a due immobili puoi usare la cedolare secca: 21% sul primo, 26% dal secondo. Dal terzo immobile in poi la legge presume che l'attività sia d'impresa, scatta l'obbligo di partita IVA e la cedolare secca non è più applicabile.

Anche senza servizi, restano comunque obbligatori tre adempimenti:

• ottenere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) dal Ministero del Turismo
• comunicare gli ospiti alla Questura entro 24 ore
• versare la tassa di soggiorno comunale

2. Casa vacanze (CAV)

La casa vacanze è un'unità abitativa completa, con cucina e bagno, concessa in uso a turisti. A differenza della semplice locazione turistica, prevede quasi sempre servizi accessori: cambio biancheria, pulizia a fine soggiorno, kit di benvenuto.

Ed è proprio qui che scatta la distinzione critica: appena offri un servizio (anche solo le pulizie incluse nel prezzo), non sei più in locazione turistica ma in una struttura ricettiva. Cambiano gli adempimenti (serve la SCIA al Comune) e cambia il regime fiscale: i ricavi non sono più redditi fondiari ma redditi commerciali, tassati con aliquote IRPEF progressive (minimo 23%) anziché con la cedolare secca. La soglia tra occasionale e imprenditoriale dipende da continuità, volume d'affari e organizzazione, con criteri spesso fissati dalle singole Regioni.

3. B&B (Bed & Breakfast)

Il B&B classico ha due requisiti fondamentali che lo distinguono da tutto il resto: il titolare deve risiedere nell'immobile (nella quasi totalità delle Regioni) e deve essere offerta la prima colazione. Le Regioni fissano i limiti di camere, in genere da 3 a 6, e da 6 a 12 posti letto massimi, oltre a un periodo minimo di chiusura annuale (solitamente 90 giorni), segno che l'attività è complementare e non professionale.

In questa forma il B&B è non imprenditoriale: i ricavi rientrano nei «redditi diversi» (art. 67 TUIR), non serve partita IVA, è sufficiente una ricevuta con marca da bollo. Quando invece opera in modo continuativo, impiega personale, apre tutto l'anno e registra ricavi rilevanti, diventa B&B imprenditoriale: stessi requisiti strutturali, ma con partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e possibilità di accedere al regime forfettario (15% o 5% in fase di startup).

4. Affittacamere

L'affittacamere è la struttura extralberghiera più strutturata tra le quattro. Può avere fino a 6 camere distribuite in non più di 2 appartamenti nello stesso stabile, e offre servizi più ampi rispetto al B&B: pulizia quotidiana, cambio biancheria durante il soggiorno, spesso colazione e ricevimento.

La differenza chiave rispetto al B&B è una: il titolare non deve abitarci. L'affittacamere è sempre un'attività d'impresa, in tutte le Regioni: richiede partita IVA, SCIA, iscrizione al Registro delle Imprese e rispetto della normativa sul lavoro se si impiega personale.

La variabile regionale: perché non esiste una risposta unica

Queste definizioni nazionali sono solo la base. Ogni Regione legifera autonomamente sulle strutture ricettive extralberghiere: fissa i limiti di camere, i requisiti dei locali, i periodi minimi di chiusura per il B&B, le procedure di autorizzazione. La Lombardia ha regole diverse dalla Sardegna, che ha regole diverse dalla Toscana. Quello che è «B&B non imprenditoriale» in una Regione potrebbe richiedere partita IVA in un'altra. Prima di scegliere, consulta sempre la normativa regionale, sul portale della tua Regione o tramite lo Sportello Unico Attività Produttive del Comune.

Come scegliere la tipologia giusta

La scelta non è solo burocratica: definisce il tuo modello di business.

• Hai 1-2 unità e non vuoi offrire servizi? Locazione turistica o affitto breve: la strada più semplice, fiscalità agevolata, meno adempimenti.
• Hai un appartamento e vuoi includere pulizie e biancheria? Casa vacanze con SCIA: più adempimenti, ma più competitivo sul mercato.
• Hai camere in casa tua e vuoi offrire la colazione? B&B non imprenditoriale, se la tua Regione lo consente nei limiti previsti.
• Vuoi fare ricettività strutturata, con più unità, senza abitarci? Affittacamere o CAV imprenditoriale: apri la partita IVA e valuta il forfettario.
• Gestisci già 3 o più immobili? Sei in territorio d'impresa per legge: struttura tutto di conseguenza fin dall'inizio.

Contenuto a scopo divulgativo, per la propria situazione rivolgersi a un professionista qualificato.