Glossario degli affitti brevi: tutti i termini dalla A alla Z

Questo glossario raccoglie i termini e gli acronimi più usati nel mondo degli affitti brevi e della locazione turistica in Italia, aggiornati al 2026. Ogni definizione è pensata per chi gestisce un immobile, con parole semplici e concetti operativi, non per chi studia diritto o revenue management a livello accademico.

A

ADR (Average Daily Rate): tariffa media giornaliera incassata in un periodo, calcolata come ricavi totali da prenotazioni diviso le notti vendute. È il termometro del prezzo medio effettivo.

Affittacamere: struttura ricettiva extralberghiera che affitta un numero limitato di camere (solitamente fino a 6) all'interno della propria abitazione, con servizi minimi inclusi. Richiede autorizzazione comunale.

Affitto breve: contratto di locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da privati. Non richiede registrazione all'Agenzia delle Entrate ma è soggetto a cedolare secca e obblighi di comunicazione.

Agoda: OTA del gruppo Booking Holdings, forte in Asia e in crescita in Europa. Alternativa a Booking.com per raggiungere segmenti di viaggiatori orientali e budget.

AirCover: programma di protezione gratuito offerto da Airbnb agli host: copre danni causati dagli ospiti fino a 3 milioni di dollari e responsabilità civile fino a 1 milione. Non è una polizza assicurativa in senso tecnico.

Airbnb: piattaforma OTA leader globale per affitti brevi tra privati, fondata nel 2008. Applica una commissione agli host (tipicamente 3% split fee) e una agli ospiti (fino al 14,2%).

Alloggiati Web: portale del Ministero dell'Interno per la comunicazione obbligatoria dei dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza (Questura), entro 24 ore dall'arrivo. Obbligo per tutte le strutture ricettive.

B

B&B (Bed & Breakfast): struttura ricettiva extralberghiera che offre pernottamento e prima colazione, gestita dal proprietario residente. Normata a livello regionale: numero massimo di camere e requisiti variano per regione.

BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive): sistema informativo nazionale gestito dal Ministero del Turismo. Raccoglie i dati di tutte le strutture ricettive e locazioni turistiche italiane, assegna il CIN e condivide le informazioni in forma aggregata con l'Agenzia delle Entrate per i controlli fiscali.

Booking engine: sistema tecnologico integrato nel sito web del proprietario o del property manager che consente agli ospiti di verificare disponibilità, tariffe e completare la prenotazione diretta, senza passare per una OTA.

Booking.com: OTA leader in Europa per prenotazioni alberghiere e di affitti brevi. Applica commissioni al solo host (tipicamente 15%, o 18% per i Partner Preferiti). Controllata da Booking Holdings.

Booking window: vedi Lead time.

C

Cancellation policy: politica di cancellazione che definisce termini e penali in caso di disdetta da parte dell'ospite. Le principali OTA offrono opzioni da "flessibile" (rimborso totale fino a 24 ore prima) a "non rimborsabile".

Caparra / Acconto: somma versata dall'ospite al momento della prenotazione a garanzia del soggiorno. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) consente al locatore di trattenerla in caso di recesso dell'ospite.

Casa vacanze: unità abitativa destinata a uso turistico, affittata per brevi periodi nella sua interezza. Categoria fiscale e normativa distinta dall'affittacamere: non richiede la presenza del proprietario.

Cauzione (deposito cauzionale): somma trattenuta a garanzia di eventuali danni causati dagli ospiti durante il soggiorno, restituita al check-out se tutto è in ordine. Non va confusa con la caparra.

Cedolare secca: regime fiscale opzionale per i redditi da locazione breve, con aliquota fissa al 21% sul primo immobile (26% dal secondo in poi, dal 2024). Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro.

Channel manager: software che sincronizza in tempo reale disponibilità, tariffe e prenotazioni su più OTA e piattaforme da un'unica interfaccia, eliminando il rischio di overbooking.

Check-in / Check-out: arrivo dell'ospite (con registrazione e consegna chiavi) e partenza (con restituzione chiavi e verifica dell'alloggio). Le ore standard variano: check-in tipico 15:00-16:00, check-out 10:00-11:00.

CIN (Codice Identificativo Nazionale): codice alfanumerico obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per tutti gli immobili destinati ad affitto breve o locazione turistica in Italia. Rilasciato dalla BDSR-Ministero del Turismo, va esposto nell'annuncio e all'ingresso dell'immobile. Sanzioni fino a 8.000 € per chi non lo possiede.

CIR (Codice Identificativo di Riferimento): codice regionale precedente al CIN, introdotto da alcune Regioni (es. Liguria, Piemonte, Toscana) prima della normativa nazionale. In alcune Regioni coesiste ancora con il CIN o è stato assorbito da esso.

Cleaning fee: tariffa di pulizia addebitata all'ospite una tantum per ogni prenotazione, separata dalla tariffa per notte. Copre i costi di pulizia professionale tra un soggiorno e l'altro.

CTA / CTD (Closed To Arrival / Closed To Departure): restrizioni sul calendario che impediscono rispettivamente l'arrivo o la partenza in una data specifica, usate nella gestione delle disponibilità.

D

Disintermediazione: strategia di acquisizione di prenotazioni dirette, bypassando le OTA e le relative commissioni. Si realizza tramite booking engine proprio, canali social, email marketing e programmi fedeltà.

Dynamic pricing: strategia di tariffazione dinamica che adegua automaticamente il prezzo per notte in base a domanda, stagionalità, eventi locali e comportamento dei competitor. Software dedicati: PriceLabs, Wheelhouse, Beyond.

E

Early booking: tariffa scontata riservata a chi prenota con largo anticipo rispetto al soggiorno. Incentiva le prenotazioni anticipate e migliora la visibilità del calendario.

Expedia: OTA americana del gruppo Expedia Group (che include anche Vrbo e Hotels.com). Commissioni tipicamente tra il 15% e il 25% a seconda della struttura.

Extranet: portale di gestione riservato agli host sulle OTA (es. Extranet Booking.com, dashboard Airbnb) per modificare disponibilità, tariffe, politiche e visualizzare le prenotazioni.

G

Gap night: notte isolata tra due prenotazioni che rischia di restare invenduta. I channel manager e i software di revenue management segnalano i gap e applicano strategie di riempimento (sconti automatici, riduzione del soggiorno minimo).

Genius: programma fedeltà di Booking.com per viaggiatori frequenti, suddiviso in 3 livelli. Gli host che aderiscono ottengono maggiore visibilità in cambio di sconti dedicati agli utenti Genius (10% e oltre). L'adesione è volontaria ma impatta le commissioni effettive.

Google Business Profile: scheda gratuita su Google che permette a strutture ricettive e property manager di apparire nelle ricerche locali e su Google Maps, con foto, recensioni e link di prenotazione diretta.

H

Home staging: tecnica di valorizzazione estetica dell'immobile prima delle foto e dell'apertura al pubblico, con arredo curato, illuminazione e neutralizzazione dei segni d'uso. Aumenta le prenotazioni e giustifica tariffe più alte.

Host: il proprietario o gestore di un alloggio che lo mette a disposizione degli ospiti tramite OTA o canali diretti. Su Airbnb il termine è ufficiale, su Booking.com si parla di "partner".

Host-only fee: modello commissionale di Airbnb in cui tutta la commissione (tipicamente 14-16%) è a carico dell'host e l'ospite non paga sovrapprezzo. Alternativo al modello split fee.

Housekeeping: servizio di pulizia e riassetto dell'alloggio tra un soggiorno e l'altro, o durante soggiorni lunghi. Include cambio biancheria, sanificazione e rifornimento consumabili.

House manual: guida pratica dell'alloggio consegnata (o inviata digitalmente) agli ospiti, con istruzioni su Wi-Fi, elettrodomestici, raccolta differenziata, regole della casa, contatti di emergenza e consigli locali.

I

iCal: formato standard (.ics) per la sincronizzazione dei calendari tra piattaforme diverse. Consente di esportare e importare la disponibilità tra OTA e channel manager in modo automatico.

Instant Book: funzione che consente agli ospiti di prenotare immediatamente senza attendere la conferma manuale dell'host. Aumenta il tasso di conversione e migliora il posizionamento nelle OTA.

ISTAT: comunicazione statistica obbligatoria degli arrivi e delle presenze degli ospiti agli uffici regionali del turismo (delegati ai Comuni in alcune Regioni), ai fini delle statistiche nazionali sul turismo.

K

Key box: cassetta di sicurezza a combinazione fissata all'esterno dell'immobile per depositare le chiavi e consentire il self check-in senza la presenza fisica dell'host.

L

Last minute: tariffa ridotta applicata a soggiorni imminenti (solitamente entro 7 giorni) per riempire date ancora libere vicine alla partenza.

Lead time (Booking window): intervallo medio di tempo tra la data di prenotazione e la data di arrivo dell'ospite. Un lead time corto indica prenotatori dell'ultimo minuto, uno lungo indica pianificatori anticipati.

LOS (Length of Stay): durata del soggiorno in notti. È un parametro chiave per il revenue management: soggiorni più lunghi riducono i costi di turnover ma richiedono tariffe calibrate.

Locazione turistica: contratto di affitto di immobile a uso abitativo per finalità turistiche, di durata non superiore a 30 giorni. Categoria normativa definita dall'art. 53 del Codice del Turismo e disciplinata fiscalmente dalla Legge 431/1998.

M

Metasearch: motore di comparazione prezzi che aggrega le offerte di più OTA e canali diretti (es. Google Hotel Search, Trivago, Kayak). Gli host possono apparire nei metasearch anche con il proprio booking engine diretto.

Minimum stay (Soggiorno minimo): numero minimo di notti richiesto per accettare una prenotazione. Parametro fondamentale per ottimizzare il turnover e il revenue: si alza nei periodi di alta stagione, si abbassa nei periodi scarichi.

Multicanalità: strategia di distribuzione su più canali di vendita simultanei (Airbnb, Booking.com, Vrbo, sito diretto e altri) gestita tramite channel manager per mantenere disponibilità e tariffe coerenti.

N

No-show: ospite che non si presenta al check-in senza aver cancellato la prenotazione. La gestione dipende dalla cancellation policy: con politiche rigide, il soggiorno viene addebitato integralmente.

O

Occupancy (Tasso di occupazione): percentuale di notti effettivamente vendute rispetto al totale delle notti disponibili in un periodo. Formula: notti vendute diviso notti disponibili, per 100.

OTA (Online Travel Agency): agenzia di viaggio online che vende alloggi e servizi turistici tramite piattaforma digitale. Le principali per gli affitti brevi sono Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e Agoda.

Overbooking: situazione in cui lo stesso alloggio risulta prenotato da più ospiti per le stesse date, spesso per errore di sincronizzazione dei calendari. Grave danno reputazionale, prevenuto dal channel manager.

P

Partita IVA: numero di registrazione fiscale obbligatorio per chi svolge attività di locazione breve in forma imprenditoriale (dal 2026: più di 2 immobili nello stesso anno fiscale) o per i property manager professionali.

Partner Preferiti: programma Booking.com riservato al top 30% degli host per destinazione, con badge di visibilità prioritaria e fino al 65% di visualizzazioni aggiuntive. Richiede una commissione più alta (circa 18%) e performance elevate in termini di recensioni e cancellazioni.

PMS (Property Management System): software gestionale per strutture ricettive che centralizza prenotazioni, check-in/out, fatturazione, comunicazioni con gli ospiti e reportistica. Spesso integrato con channel manager e booking engine.

Prenotazione diretta: prenotazione acquisita senza intermediazione di OTA, tramite sito web proprio, email, telefono o canali social. Azzera le commissioni e costruisce un rapporto diretto con il cliente.

Property manager: professionista o azienda che gestisce uno o più immobili per conto dei proprietari, dalla pubblicazione degli annunci alla gestione degli ospiti, dalle pulizie alla reportistica dei ricavi.

R

Rate plan: piano tariffario applicato a una struttura, che definisce prezzo, condizioni di cancellazione, inclusi e modalità di pagamento. Una stessa struttura può avere più rate plan attivi contemporaneamente (es. rimborsabile contro non rimborsabile).

Recensione: valutazione lasciata dall'ospite al termine del soggiorno sulla OTA o su Google. Determinante per il posizionamento algoritmico e per la conversione di nuovi ospiti: una media sotto 4,5 su Airbnb penalizza la visibilità.

Revenue management: disciplina che ottimizza i ricavi di una struttura ricettiva attraverso la gestione dinamica di tariffe, disponibilità e canali di vendita in funzione della domanda prevista.

RevPAR (Revenue per Available Room): ricavo per unità disponibile, calcolato come ADR per tasso di occupazione, oppure ricavi totali diviso notti disponibili. Indicatore che misura l'efficienza complessiva del pricing, tenendo conto sia del prezzo sia del riempimento.

Ritenuta 21%: prelievo fiscale a titolo di acconto che le OTA e gli intermediari abilitati (es. Airbnb, Booking.com) devono operare sui canoni incassati per conto dei locatori italiani, versandolo all'Agenzia delle Entrate. L'importo si detrae dalla cedolare secca dovuta.

S

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): comunicazione da presentare al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune per avviare un'attività ricettiva extralberghiera (affittacamere, B&B, casa vacanze). I requisiti variano per Regione.

Self check-in: check-in autonomo dell'ospite senza la presenza fisica dell'host, tramite key box, smart lock o cassetta per le chiavi. Riduce i costi operativi e consente la gestione da remoto.

SEO locale: ottimizzazione del profilo Google Business Profile e del sito web per apparire nelle ricerche geografiche degli ospiti (es. "affitto breve Roma Trastevere"). Fondamentale per intercettare traffico organico senza commissioni OTA.

Smart lock: serratura elettronica controllabile da remoto via app o codice numerico temporaneo. Abilita il self check-in sicuro e la gestione degli accessi senza chiavi fisiche.

Smart pricing: funzione di tariffazione automatica integrata nelle OTA (es. Airbnb Smart Pricing, Booking.com Rates Intelligence) che adegua il prezzo in base alla domanda del mercato locale. Utile come base ma spesso da integrare con software dedicati.

Soggiorno minimo: vedi Minimum stay.

Split fee: modello commissionale di Airbnb in cui la commissione totale è divisa tra host (circa 3%) e ospite (fino al 14,2%). Alternativo al modello host-only fee.

Superhost: badge assegnato da Airbnb agli host con performance eccellenti: almeno 10 soggiorni l'anno, tasso di risposta superiore o uguale al 90%, tasso di cancellazione sotto l'1% e valutazione media superiore o uguale a 4,8. Aumenta la visibilità e la fiducia degli ospiti.

T

Tassa di soggiorno: imposta locale applicata dai Comuni ai turisti per ogni notte trascorsa, variabile per destinazione e categoria di struttura. Le OTA la riscuotono direttamente per conto di molti Comuni italiani (es. Roma, Milano, Firenze).

Turnover: ciclo di cambio ospite che comprende pulizia, riassetto, lavanderia, controllo inventario e preparazione per il soggiorno successivo. Incide sui costi operativi e determina il tempo minimo tra due prenotazioni.

U

Upselling: tecnica di vendita che propone all'ospite servizi aggiuntivi a pagamento prima o durante il soggiorno: trasferimento aeroporto, cesta di benvenuto, early check-in, late check-out, visite guidate. Aumenta il ricavo medio per prenotazione.

V

Vrbo: OTA del gruppo Expedia Group specializzata in affitti vacanze di interi immobili (no stanze condivise). Particolarmente forte negli Stati Uniti e in crescita in Europa, si rivolge a famiglie e gruppi.

W

Welcome kit: set di prodotti di benvenuto preparato dall'host per gli ospiti all'arrivo: prodotti da bagno, snack locali, mappa della città, istruzioni della casa. Migliora la prima impressione e il punteggio delle recensioni.