I requisiti di sicurezza obbligatori per gli affitti brevi

La sicurezza della tua struttura non è un dettaglio facoltativo: è il primo atto di rispetto verso chi ti affida la propria vacanza, e la prima difesa quando qualcosa va storto. Dal 1° gennaio 2025, con la conversione del D.L. 145/2023 nella Legge 191/2023, i requisiti minimi di sicurezza per gli affitti brevi sono obbligatori per legge, con sanzioni pecuniarie. Sono dispositivi che, in emergenza, fanno la differenza tra un incidente gestito e una tragedia.

I dispositivi che devi avere in casa

La legge individua tre categorie di dotazioni minime. Quali ti riguardano dipende dagli impianti presenti, ma una di queste vale sempre, qualunque sia il tuo immobile.

Rilevatore di gas combustibili

Se l'unità ha un impianto a gas (metano o GPL), devi installare un rilevatore di gas combustibili funzionante, conforme alla norma EN 50194 e con certificazione IMQ. Il posizionamento cambia in base al tipo di gas:

• Metano (più leggero dell'aria): sensore in alto, a massimo 30 cm dal soffitto e a 1-4 metri dall'apparecchio a gas più vicino.
• GPL (più pesante dell'aria): sensore in basso, a massimo 30 cm dal pavimento, sempre a 1-4 metri dall'apparecchio.

I modelli a batteria non bastano: la norma richiede apparecchi collegati via cavo alla rete elettrica, con allarme visivo e sonoro. Se invece l'unità è completamente elettrica, senza impianti a gas né rischio di rilascio di gas combustibili, sei esonerato. L'esenzione però non si dà per scontata: va documentata, con un impianto dichiarato tutto-elettrico.

Rilevatore di monossido di carbonio

Il monossido di carbonio è inodore, incolore e letale. Si forma dalla combustione incompleta di caldaie, scaldabagni, stufe a gas, camini. Se hai apparecchi a combustione, il rilevatore di CO è obbligatorio: deve essere conforme alla norma EN 50291-1:2010 e dotato di sensore elettrochimico. Le regole di installazione sono precise:

• A 1-2 metri di altezza dalla fonte di combustione (non a soffitto né a pavimento).
• A 1-3 metri di distanza dall'apparecchio a combustione più vicino.
• Lontano da ambienti umidi, ventilatori, aperture e zone con temperature estreme (sotto -10°C o sopra +45°C).

La vita utile media di questi sensori è di circa 5 anni: annota la data di installazione e pianifica per tempo la sostituzione.

Estintori portatili

Questo vale per tutti, ci sia o meno un impianto a gas. Ogni unità deve avere almeno un estintore portatile conforme alla norma UNI 9994-1, con capacità minima 6 kg e classe di fuoco 13A-89B CE. La distribuzione segue regole semplici: almeno un estintore per piano, e uno ogni 200 mq nelle unità più grandi, posizionato in modo visibile e accessibile, vicino alle uscite o alla zona cottura. La manutenzione va affidata a personale qualificato ogni sei mesi, e il registro delle revisioni va tenuto aggiornato: in caso di controllo (Vigili del Fuoco o Polizia Locale), è il documento che attesta la conformità.

Gli impianti devono essere in regola, non solo i dispositivi

Rilevatori ed estintori sono la punta dell'iceberg. Sotto c'è una base impiantistica che deve reggere:

• Impianto elettrico: certificato con Dichiarazione di Conformità (DiCo) ai sensi del D.M. 37/2008. Se hai un immobile datato senza DiCo, non puoi far finta di niente: in caso di sinistro, l'assenza di questa documentazione può annullare la copertura assicurativa.
• Impianto del gas: stessa regola, DiCo obbligatoria, firmata dall'installatore abilitato.
• Conservazione: tieni la documentazione tecnica per almeno 5 anni, disponibile per le ispezioni.

Quanto rischi se manca qualcosa

La Legge 191/2023 non lascia margini: le sanzioni sono cumulabili, perché si applicano per ogni singola violazione accertata.

• Mancanza di estintori portatili: da 600 € a 6.000 € per violazione.
• Mancanza di rilevatori gas o CO: da 600 € a 6.000 € per violazione.
• Mancanza di SCIA (attività imprenditoriale): da 2.000 € a 10.000 €.
• Omessa dichiarazione dei dispositivi nel CIN: blocco o revoca del CIN, con sanzioni cumulative.

Andare oltre il minimo: cosa fa un host professionale

La legge fissa la soglia minima. Chi gestisce con cura ci aggiunge qualcosa, senza obbligo normativo ma con impatto diretto sulla sicurezza degli ospiti e sulla tua tranquillità:

• Kit di primo soccorso: cerotti, garze, disinfettante, ghiaccio istantaneo.
• Foglio istruzioni di emergenza: plastificato e appeso all'ingresso o in cucina, con i numeri utili (112, 115 Vigili del Fuoco, 118 Soccorso medico, 113 Polizia), l'indirizzo esatto e il tuo numero di reperibilità.
• Planimetria delle vie di fuga e torcia di emergenza: una mappa semplice delle uscite, utile su più piani, e una torcia per i blackout notturni.
• Istruzioni in più lingue: se ospiti spesso stranieri, traduci almeno in inglese.
• Manutenzione preventiva: programma un check annuale degli impianti con un tecnico abilitato, senza aspettare la revisione dell'estintore.

La checklist prima di pubblicare

Prima di mettere online l'annuncio, o all'inizio di ogni stagione, scorri questi punti:

• Estintore portatile certificato CE, con revisione semestrale in regola.
• Rilevatore gas combustibili installato e cablato (se impianto a gas), conforme EN 50194.
• Rilevatore di monossido di carbonio installato (se apparecchi a combustione), conforme EN 50291.
• DiCo dell'impianto elettrico (D.M. 37/2008) e DiCo del gas, dove applicabile.
• Registro manutenzioni aggiornato, numeri di emergenza affissi, kit di primo soccorso rifornito.
• CIN esposto all'esterno, con i dispositivi dichiarati, e assicurazione RC locatore attiva.

Mettere in sicurezza la struttura significa proteggere chi ospiti e proteggere te stesso, prima ancora che evitare una sanzione. È la base su cui costruisci tutto il resto: senza una casa a norma non c'è CIN, e senza CIN non c'è annuncio. Sistemata questa, resti tu al comando della tua attività, con una preoccupazione in meno.

Testo divulgativo, per la propria situazione rivolgersi a un professionista qualificato.