La cedolare secca al 21% e al 26%

La prima domanda che ti fai quando metti in affitto breve il tuo appartamento è quasi sempre la stessa: quante tasse pago? Per la maggior parte degli host italiani la risposta passa da uno strumento fiscale preciso, la cedolare secca. Capire come funziona, e quando conviene davvero, ti permette di fare calcoli reali e pianificare con la testa invece che a sensazione.

Cos'è la cedolare secca e cosa sostituisce

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: una volta che la scegli, rimpiazza una serie di tasse che altrimenti pagheresti separatamente. In concreto va a sostituire:

• l'IRPEF sui redditi da locazione (con i relativi scaglioni progressivi);
• le addizionali regionali e comunali all'IRPEF;
• l'imposta di registro sul contratto (normalmente il 2% del canone annuo);
• l'imposta di bollo sul contratto.

Scegli la cedolare secca e paghi un'unica aliquota fissa sul canone. Stop, niente altri calcoli su quel reddito. C'è però un dettaglio che pesa: non puoi dedurre nessun costo. Niente spese di pulizia, niente commissioni delle piattaforme, niente manutenzione. La base imponibile è il canone lordo totale ricevuto, senza abbattimenti di alcun tipo.

Le due aliquote: 21% e 26%

Dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca per gli affitti brevi funziona con un doppio binario, in base al numero di immobili che destini all'affitto breve nel corso dell'anno fiscale.

• 1 solo immobile (a tua scelta): aliquota al 21%.
• 2° immobile (e successivi fino al limite): aliquota al 26%.
• Dal 3° immobile in poi: scatta l'attività imprenditoriale, la cedolare secca non è applicabile.

La scelta del 21% merita attenzione. Puoi avere più immobili, ma la cedolare al 21% si applica su un solo immobile, quello che indichi tu nella dichiarazione dei redditi. Su tutti gli altri che affitti in breve l'aliquota sale al 26%. Sei tu a decidere quale immobile tieni al 21%, e la logica conveniente è una sola: tieni al 21% quello con i canoni più alti, così risparmi di più.

Il limite dei 2 immobili: quando scatta l'impresa

È la novità più importante introdotta dalla Legge 199/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026: il numero massimo di immobili che puoi destinare agli affitti brevi come privato è 2. Riassumendo:

• con 1 immobile: cedolare secca al 21%;
• con 2 immobili: cedolare secca al 21% sul primo, 26% sul secondo;
• dal 3° immobile: scatta la presunzione di attività imprenditoriale.

Dal terzo immobile in poi la legge presume in automatico che tu stia esercitando un'attività d'impresa. Le conseguenze sono concrete: obbligo di apertura della partita IVA, iscrizione alla gestione INPS, contabilità d'impresa, e la cedolare secca per le locazioni brevi private non si applica più. Prima di questa riforma il limite era fissato a 5 immobili (poi 4): il taglio a 2 è netto e riguarda chiunque gestisca più proprietà.

Come si esercita l'opzione

La cedolare secca non è automatica: devi sceglierla attivamente. Per gli affitti brevi l'opzione si esercita in sede di dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi Persone Fisiche). Non esiste un adempimento separato da fare al momento della firma del contratto, a differenza delle locazioni ordinarie, dove invece si comunica al momento della registrazione.

In dichiarazione indichi due cose: che hai optato per la cedolare secca, e quale immobile destini all'aliquota del 21% se ne hai più di uno in affitto breve. Il versamento avviene tramite Modello F24, con gli stessi codici tributo della cedolare secca ordinaria, secondo le scadenze IRPEF standard di acconto e saldo.

Un esempio con 15.000 € di canoni

Mettiamo che tu abbia incassato 15.000 € lordi in un anno da un appartamento in affitto breve. Nessun costo deducibile, si calcola tutto sul lordo.

• Cedolare secca al 21%: 15.000 € × 21% = 3.150 € di imposta.
• Cedolare secca al 26% (secondo immobile): 15.000 € × 26% = 3.900 € di imposta.
• IRPEF ordinaria (a titolo comparativo, scaglione 28% più addizionale regionale media 1,5%): circa 15.000 € × 29,5% = ~4.425 € di imposta.

Una nota importante sull'IRPEF ordinaria: si calcola sullo scaglione marginale del tuo reddito complessivo. Se hai altri redditi consistenti, l'impatto può essere ancora più alto. Per questo la cedolare secca, anche al 26%, risulta quasi sempre più conveniente dell'IRPEF ordinaria per chi si trova negli scaglioni medi o alti, e il vantaggio cresce in proporzione al reddito totale.

Cedolare secca o IRPEF ordinaria

Le due strade si differenziano su pochi punti che fanno la differenza. La cedolare ha un'aliquota fissa (21% o 26%), non prevede addizionali, non ammette costi deducibili e include l'imposta di registro. È un'opzione volontaria che scegli in dichiarazione. L'IRPEF ordinaria, invece, applica aliquote progressive (dal 23% al 43%), aggiunge le addizionali regionali e comunali (un 1,5-3% circa), prevede solo un abbattimento forfettario del 5% (sugli affitti lunghi) e l'imposta di registro va versata a parte. È il regime di default se non scegli la cedolare.

L'unico scenario in cui l'IRPEF ordinaria potrebbe risultare paragonabile è quello di chi ha redditi complessivi molto bassi e resta nello scaglione al 23%. Ma anche lì, le addizionali e l'imposta di registro tendono a rendere la cedolare competitiva. Detto in modo diretto: per chi ha redditi medio-alti, la cedolare conviene praticamente sempre.

Testo divulgativo, per la propria situazione rivolgersi a un professionista qualificato. Le norme fiscali sugli affitti brevi stanno evolvendo rapidamente: verifica sempre la situazione aggiornata con un commercialista prima di prendere decisioni.