La ritenuta del 21% degli intermediari: come funziona e come recuperarla

Apri l'estratto conto di Airbnb e i conti non tornano: l'ospite ha pagato 1.000 euro, a te ne arrivano meno. Una parte sono le commissioni della piattaforma, un'altra parte (il 21% del canone lordo) è una ritenuta fiscale che il portale trattiene e versa allo Stato per conto tuo. Capire dove finiscono quei soldi ti evita brutte sorprese in dichiarazione e ti permette di sapere esattamente cosa hai già pagato.

Cos'è la ritenuta e perché esiste

La ritenuta è un meccanismo con cui lo Stato riscuote le imposte «alla fonte», cioè prima ancora che il denaro arrivi nelle tue tasche. Anziché aspettare che tu dichiari i redditi e versi le tasse a fine anno, chi ti paga le trattiene direttamente e le riversa all'Erario al posto tuo.

Per gli affitti brevi l'obbligo è stato introdotto dalla Legge n. 96/2017 (il decreto fiscale collegato alla manovra di quell'anno), che ha regolamentato in modo organico le locazioni brevi. Il legislatore ha stabilito che chi gestisce il flusso di denaro, e non tu, deve farsi carico di trattenere il 21% e versarlo. L'obiettivo è doppio: semplificare la vita all'host e contrastare l'evasione in un settore che, prima di quella norma, sfuggiva largamente ai controlli.

Chi è obbligato ad applicarla

Non tutti gli intermediari trattengono il 21%. L'obbligo scatta solo se l'intermediario incassa il canone per tuo conto: questo è il punto chiave.

• Piattaforme come Airbnb e Booking.com: quando il portale raccoglie i soldi dall'ospite e poi te li gira, agisce da sostituto d'imposta ed è obbligato alla ritenuta.
• Property manager: se hai affidato la gestione a un'agenzia o a un gestore professionale che incassa le prenotazioni e ti versa il netto, anche lui deve operare la ritenuta.
• Agenzie immobiliari intermediarie: stessa regola. Se gestiscono il flusso di pagamento applicano la ritenuta; se invece si limitano a trovarti il cliente ma i soldi li incassi tu, nessuna ritenuta da parte loro.

Il caso Airbnb

Vale la pena ricordarlo, perché ha confuso molti host. Per gli anni 2017-2021 Airbnb non aveva operato correttamente la funzione di sostituto d'imposta in Italia, finendo in contenzioso con l'Agenzia delle Entrate. La vicenda si è chiusa nel 2023 con un accordo da 576 milioni di euro versati all'Erario. Dal 2024 Airbnb si è allineata: trattiene il 21% in automatico su tutti i pagamenti agli host privati. Se affitti su Airbnb oggi, la ritenuta è già operativa e ricevi il netto già decurtato.

Come funziona in concreto

Si capisce meglio con un esempio. L'ospite paga 1.000 euro per la tua casa.

• La piattaforma trattiene il 21%, cioè 210 euro, e li versa direttamente all'Agenzia delle Entrate (tramite modello F24 con codice tributo 1919, entro il 16 del mese successivo all'incasso).
• A te arriva il netto di 790 euro (al netto anche delle commissioni della piattaforma, che si calcolano separatamente).
• Entro marzo dell'anno successivo ricevi la Certificazione Unica (CU), il documento che attesta quanta ritenuta è stata operata per tuo conto durante l'anno.

La CU è il tuo «scontrino fiscale»: certifica che quei 210 euro sono già stati versati e ti serve per compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.

A titolo d'imposta o a titolo d'acconto: la differenza che conta

Qui molti host si perdono. La distinzione è quella che cambia davvero cosa devi fare in dichiarazione.

Ritenuta a titolo d'imposta. Se hai un solo immobile destinato agli affitti brevi e hai optato per la cedolare secca al 21%, la ritenuta già trattenuta dalla piattaforma copre integralmente l'imposta dovuta. In dichiarazione riporti il reddito e la ritenuta, ma non versi nulla in più: il conto è già chiuso.

Ritenuta a titolo d'acconto. In tutti gli altri casi quel 21% è solo un anticipo sull'imposta definitiva:

• Cedolare secca al 26% (dal secondo immobile in poi): hai già versato il 21% tramite la piattaforma, ma la tua aliquota è il 26%. Devi versare in dichiarazione il 5% rimanente.
• IRPEF ordinaria: se non opti per la cedolare, i redditi da affitti brevi si sommano agli altri e si tassano con le aliquote progressive. Il 21% è un acconto: calcoli l'imposta IRPEF effettiva, sottrai quanto già versato e paghi (o ricevi a rimborso) la differenza.

Cosa devi fare tu come host

Anche se la piattaforma paga le tasse al posto tuo, non sei esonerato dalla dichiarazione dei redditi. I tuoi compiti restano questi:

• Controllare la Certificazione Unica e raccogliere quelle di tutti gli intermediari usati durante l'anno.
• Riportare i dati nella dichiarazione (modello 730 o Redditi PF), nel quadro dei redditi fondiari se sei in cedolare secca, o dei redditi diversi a seconda del regime.
• Non ignorare gli incassi diretti: su quelli nessuno ha trattenuto nulla per te.

Quando incassi direttamente

Se l'ospite ti paga direttamente (bonifico, contanti, carte gestite da te) non c'è nessuna piattaforma a trattenere. In quel caso non esiste ritenuta automatica: sei tu a dover dichiarare quel reddito e versare l'imposta, in cedolare secca al 21% o 26% oppure in IRPEF, a seconda della tua situazione. Se sei in cedolare versi tramite acconto e saldo con i codici tributo ordinari (1840 per la cedolare secca), nelle scadenze di giugno e novembre.

Lo stesso vale per le prenotazioni arrivate da piattaforme che non incassano per tuo conto ma si limitano a mettere in contatto ospite e host: lì l'obbligo di versare l'imposta resta a carico tuo. È il caso, per esempio, delle prenotazioni dirette che costruisci con un canale tuo: più margine in tasca, ma anche la responsabilità di calcolare e versare l'imposta in autonomia.

Testo divulgativo, per la propria situazione rivolgersi a un professionista qualificato.