Le commissioni OTA spiegate con esempi

Ogni volta che arriva una prenotazione da Booking.com o Airbnb, una fetta del tuo incasso prende un'altra strada. Si chiama commissione, ed è probabilmente la voce di costo più sottovalutata nella gestione di un affitto breve. Non perché sia nascosta (è scritta nero su bianco nei contratti), ma perché arriva già scalata: non la vedi uscire dal conto corrente, ci fai l'abitudine. Finché non fai i conti seri.

Cosa sono le commissioni e perché esistono

Le OTA (Online Travel Agency) sono intermediari digitali che ti connettono con milioni di viaggiatori in tutto il mondo. Il modello di business è semplice: prendono una percentuale su ogni prenotazione che generano per te. In cambio ti danno visibilità, infrastruttura di pagamento, copertura assicurativa parziale e un brand riconosciuto dal viaggiatore. Il servizio ha un costo preciso, e conoscerlo al centesimo è la base di qualsiasi strategia di pricing intelligente.

Quanto trattiene ogni canale (2026)

Queste sono le commissioni a carico dell'host, calcolate sul totale prenotazione (pernottamenti più eventuali fee extra):

• Booking.com standard: 15%, sale con i programmi di visibilità.
• Booking.com Partner Preferiti: 17-20%, posizionamento prioritario nei risultati.
• Booking.com Luxury: fino al 25-30%, segmento ville e resort premium.
• Airbnb Host-Only: 15,5%, obbligatorio con channel manager o PMS.
• Airbnb Split-Fee: circa 3% host più 14-15% a carico ospite, solo senza gestionale.
• VRBO: circa 5% host (più circa 8% ospite), oppure tariffa flat di 499 dollari l'anno.
• Expedia: 15-20%, dipende da accordo e volume.
• Agoda: 12-18%, varia per paese e struttura.

Un'avvertenza vale per tutti: le tasse di soggiorno restano sempre fuori dal calcolo. Non sono reddito tuo, e su quelle non paghi commissione.

L'IVA sulla commissione: la voce che molti dimenticano

Qui parecchi host si perdono. In Italia, se non hai Partita IVA, Booking.com e Airbnb emettono una fattura con IVA al 22% sulla commissione. Il costo reale, quindi, sale oltre la percentuale nominale.

Prendi una prenotazione da 1.000 euro su Booking.com al 15%: la commissione base è 150 euro, l'IVA al 22% aggiunge 33 euro, il totale trattenuto diventa 183 euro. Ti arrivano 817 euro invece di 850. Il costo effettivo non è il 15% sulla carta, è il 18,3%.

Con Partita IVA il meccanismo cambia: la commissione ti viene addebitata in reverse charge e puoi detrarre l'IVA come costo, così il peso netto resta più vicino al 15%. Per Airbnb la logica è identica: sulla fee del 15,5% si applica l'IVA al 22% per chi non ha P.IVA, e la commissione effettiva sale a circa il 18,9%.

Il markup: come costruire il prezzo giusto

Sapere quanto paghi non basta. Devi capire come costruire il prezzo pubblicato per incassare davvero quello che vuoi. La regola è una sola:

Prezzo da pubblicare = prezzo netto desiderato ÷ 0,82

Vale per Booking.com al 15% e approssima bene anche Airbnb host-only al 15,5%. In pratica: se vuoi incassare 1.000 euro netti, non pubblicare 1.000 euro. Pubblica 1.000 ÷ 0,82, cioè 1.219 euro. Da quel prezzo, il 15% di commissione (183 euro) ti lascia esattamente i tuoi 1.000 euro, o molto vicino. Sbagliare questa logica significa lavorare gratis per la OTA.

Su 1.000 euro, quanto ti resta davvero

Partiamo sempre da una prenotazione da 1.000 euro lordi (quello che il cliente paga o vede pubblicato) e vediamo cosa rimane in tasca a seconda del canale.

• Booking.com standard 15%, senza P.IVA: commissione 150 euro, IVA 33 euro, ti arrivano 817 euro (perdita effettiva 18,3%).
• Booking.com Partner Preferiti 20%, senza P.IVA: commissione 200 euro, IVA 44 euro, ti arrivano 756 euro (perdita effettiva 24,4%).
• Airbnb Host-Only 15,5%, senza P.IVA: commissione 155 euro, IVA 34,1 euro, ti arrivano 810,9 euro (perdita effettiva circa 18,9%).
• Airbnb Split-Fee: tu paghi circa 3% di commissione host, cioè 30 euro, e ti arrivano circa 970 euro. Ma il cliente paga di più rispetto a quanto vedrebbe sul tuo sito diretto: non è un vantaggio competitivo, è solo come funziona il pricing Airbnb senza gestionale.
• Prenotazione diretta, senza OTA: solo il gateway di pagamento (circa 1,5-2,5%), cioè 20 euro, e ti arrivano 980 euro.

La differenza tra il diretto e Booking standard è di 163 euro su ogni prenotazione da 1.000 euro. Su 50 prenotazioni l'anno, fanno 8.150 euro che restano sul tuo conto invece di andare alla piattaforma.

Perché le commissioni sono il motivo n.1 per sviluppare il diretto

Facciamo la matematica su scala annua. Un host con 50 prenotazioni l'anno, scontrino medio 1.000 euro e l'80% delle prenotazioni su Booking al 15% (più IVA se senza P.IVA) sta lasciando sul tavolo circa 6.500-8.000 euro l'anno solo di commissioni. Non come costo inevitabile del fare business online, ma come costo che potrebbe essere ridotto drasticamente con un canale diretto che funziona.

Le OTA servono: danno visibilità, portano clienti nuovi, gestiscono la parte tecnica del pagamento. Il loro ruolo è reale. Diventano un costo insostenibile quando il 100% delle tue prenotazioni passa da lì, compresi i clienti già tuoi che potrebbero riprenotare direttamente.

La strategia intelligente non è «uscire dalle OTA». È bilanciare i canali: usare le piattaforme per acquisire nuovi ospiti, poi costruire un sistema per fidelizzarli e riportarli direttamente. Ogni prenotazione diretta recuperata vale circa il 18% del valore della prenotazione, netto in tasca tua. La commissione non è una tassa fissa e inevitabile: è una variabile su cui puoi agire, e qui resti tu al comando.

Testo divulgativo, per la propria situazione rivolgersi a un professionista qualificato.